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11.10규제지역과 비규제지역 (조정지구와 비조정지구)

벼리세상 2022. 11. 13. 06:44

규제지역 서울 및 연접 4곳 외 모두 해제

1) 규제지역 조정안

10월 27일 개최된 제11차 비상경제민생회의에서 논의된 실수요자 보호 및 거래 정상화 방안의 후속 조치로서
서울, 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명은 규제지역유지하고, 경기도, 인천, 세종을 규제지역해제
이유 : 서울은 주변지역 파급효과, 재정비개발호재, 높은 주택 매수층을 감안했고, 경기도는 서울과 인접한 과천, 성남, 하남, 광명은 서울의 영향을 직접 받는 지역이기 때문에 현행 규제지역으로 유지하기로 결정하였습니다.

최종적으로
수원, 안양, 구리, 군포, 안산 단원, 의왕, 용인수지, 용인기흥, 동탄2 → 투기과열지구해제 / 현 비조정지구
경기 : 수원팔달·영통·권선·장안, 안양만안·동안, 안산, 군포, 구리, 의왕, 용인수지·기흥·처인, 남양주, 화성, 부천, 고양, 시흥, 오산, 의정부, 광주, 김포, 광교, 성남(중원), 동탄2 → 조정대상지역해제 / 현 비조정지구
인천 : 인천 중·동·미추홀·연수·남동·부평·계양·서구 → 조정대상지역해제 / 현 비조정지구

2) 규제지역과 비규제지역의 세금

항목	규지지역 (조정대상지역)	비규제지역 (비조정대상지역)
취득세	2주택 : 8% 3주택 이상 : 12%	2주택 : 1~3% 3주택 : 8% 4주택 이상 : 12%
종합부동산세 중과	2주택 이상 : 1.2 ~ 6%	2주택 : 0.6 ~ 3% 3주택 이상 : 1.2 ~ 6%
다주택자 양도소득세 중과	2주택 : 기본세율 + 20% 3주택 이상 : 기본세율 + 30%	기본세율만 적용
1세대 1주택 양도세 비과세 조건	2년 보유+거주 ※ 상생임대인조건 충족 시 거주의무 면제	2년 보유 (거주의무 없음) ※신규 취득주택부터 적용
일시적 2주택 양도세 비과세 조건	종전주택 처분기한 2년이내	종전주택 처분기한 3년이내 (신규, 종전 주택 중 하나의 주택은 비조정지역내 있어야함)
분양권 주택수 포함 여부	21년 1월 1일이후 신규 취득한 분양권부터 주택수 및 중과대상 주택수에 포함 ※ 청약은 2018년 12월 11일 이후 취득한 분양권	주택수 포함 안됨
분양권 중도금 대출	분양가 12억 미만 중도금대출 40% (세대당 1건)	중도금대출 60% (세대당 2건)
주택담보대출 (LTV) ※ DSR규제는 유지	9억원 이하 : 50% 9억원 초과 : 30% (추가) 15억 초과 : 50% (무주택+ 1주택 처분자만 해당) 다주택자 : 대출불가	무주택자·1주택처분조건 : 70% 다주택자 : 60%
서민 실수요 LTV우대혜택	6억원 한도내에서 LTV 20%단일화 우대 → 최대 LTV 70% 한도내에서 가능 ※ 부부합산 연소득 9,000이하 (투기지역 주택가 9억원 이하, 조정지역 8억원 이하)이외 요건을 충족한 자	해당없음
분양권전매 제한	(전) 최대 5년 → (후) 최대 3년
청약 재당첨 제한	(전) 최대 10년 → (후) 최대 7년

※ 양도소득세 기본세율

과세표준	기본세율(1주택)
1,200만원 이하	6%
1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하	15%
4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%
8,800만원 초과 ~ 1.5억원 이하	35%
1.5억원 초과 ~ 3억원이하	38%
3억원 초과 ~ 5억원 이하	40%
5억원 초과	42%

3) 규제완화시 늘어나는 대출비율과 이자

부동산 거래 활성화를 위한 대책으로 세금 완화에 대해서는 반가운 소식입니다.
하지만 LTV(주택자산가치 비율)만 완화하고 정작 DSR(소득 대비 원리금 상환비율) 규제는 현행 유지하면,
또다시 고소득자만의 혜택으로 돌아갈 수 있습니다.
연봉 7,000만원 최대 4억 9천만원까지 한도 상향
연봉 5,000만원 3억 5천만원 기존과 동일

현재 주택담보대출 금리가 연 7~8%대로 상승했습니다. 더 오를 수 있다는 여지가 있기 때문에 규제 완화를 해도 돈을 빌려 주택을 장만할 수 있는 사람이 얼마나 될지 의문입니다.

시중은행에서 분석한 결과 변경안 (전) 연봉 7,000만 원 무주택자가 투기지역 14억 원짜리 아파트를 구입할 경우 현재 은행에서 받을 수 있는 주택담보대출이 약 4억 6,000만 원 정도입니다.
변경안 (후)로 대입하면 한도는 3,700만 원이 더 늘어난 것으로 확인되지만, 늘어난 대출한도만큼 연 3,000만 원 정도 원리금 상환도 동시에 늘어나는 것이니, 시장에 큰 변동은 당분간 보기 힘들 전망으로 보입니다.

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